Схеми та схематозники земельного ринку

Єлизавета Стрій, Центр журналістських розслідувань

В ніч на 31 березня Верховна Рада ухвалила історичний закон про відкриття ринку аграрної землі. Після того, як президент підпише закон, суттєво нічого відразу не зміниться: мораторій на продаж землі сільгосппризначення буде діяти до 1 липня 2021 року. А поки мораторій чинний, всі старі «сірі» схеми привласнення землі житимуть і надалі.  

«Сірі» схеми продажу землі 

Одна з популярних схем  – продаж свого права на отримання землі для ведення особистого селянського господарства. 

Земельний кодекс  дозволяє кожному українцю безкоштовно отримати для цього до двох гектарів. Ділянки під ОСГ не підпадають під дію мораторію, тож їх можна продавати. Популярна схема передбачає довіреність, згідно з якою людина передає право третій особі на отримання і продаж такої землі. Часто – за безцінь. 

Таку схему ми виявили у Києві минулого року: за оформлення довіреності на отримання 2 гектарів у Київській області ділки платили по 300 грн. Набір відбувався за оголошеннями в інтернеті. 

«Ми вам даємо по паперах ділянку землі, і ви від неї відмовляєтеся. Ви виступаєте посередником і за це отримуєте бонус», – сказав нам тоді один з учасників схеми. 

За оголошенням прийшли переважно студенти та безробітні. Ділки переконували, що земля міським мешканцям все одно не потрібна: «Ви продаєте право, яким не зможете скористатися. Щоб ним скористатися, треба в колгосп іти. У вас є право через 90 років отримати цю землю, воно ж вам не треба. Ви відмовляєтеся, а за це ми даємо вам гроші». 

Довіреність на одну невідому і не присутню при оформленні особу оформляла київський  нотаріус Віта Чорнєй. ЇЇ помічниця пояснювала, що, скоріш за все, ділянки дістануться великому господарству або  якомусь забудовнику зі зміною цільового призначення. 

«Стандартні схеми, які існують – приватизація ділянок державної або комунальної землі по два гектари, а потім їхній перепродаж. Великі агрохолдинги не будуть цим займатися, бо якщо їм потрібно 10 або 100 тисяч га землі, то знайти 50 тисяч людей, щоб скупити землю – нереально. А невеликі сільгосппідприємства, якісь перекупники, які захочуть торгувати землею – цілком можливо. Це для них досить прибуткова тема. Набрати за оголошеннями 500-600 студентів, які пишуть довіреність та передають право на отримання землі, а потім через знайомих в Держгеокадастрі приватизувати по 2 га, отримати тисячу га загалом. Потім за ринковою ціною продати землю. Це великі гроші», – каже земельний експерт Георгій Могильний.

Проте наразі, на відміну від всіх інших схем, подібних оголошень на сайтах ми не знайшли. Експерт каже, що це може бути пов’язано із зміною влади та встановленням контактів із «своїми» людьми.

Довгострокова оренда

Ще одна з популярних схем тіньової скупки паїв – вдавана довгострокова оренда. Закон дозволяє передавати ділянки на строк до 49 років. 

Абсолютна більшість паїв селян віддана у оренду фермерам чи агрохолдингам. З відкриттям ринку землі селянин-орендодавець не зможе просто так розірвати договір з орендарем і продати свою землю іншій особі. Мають бути суттєві порушення, тоді договір можна  розірвати у судовому порядку. 

Ми подзвонили одному з продавців такої землі – в компанію з продажу нерухомості «Оберіг». Він запевнив, що ринок землі ніяк не вплине на ті договори оренди, що вже укладені: 

«Якщо ви стикалися, ви знаєте, якщо договори підписані до певного терміну, пайщик не може ніяк продати землю, поки не закінчиться договір оренди. А договір розривати – це тільки в судовому порядку, так просто не розірвеш». 

Альберт Черепаха – відомий на Херсонщині аграрний бізнесмен та депутат обласної ради від Блоку Петра Порошенка. На півдні Херсонщини його знають як великого землевласника. В нього – один з найбільших банків земель сільськогосподарського призначення. Минулого року ми нарахували  за даними декларації 2 295 гектарів! І це – лише у його власності, без врахування тисячі гектарів, що належать його дружині, та землі орендованої. Значна частина земель, як свідчать подані Черепахою декларації, була придбана у 2018 році. Депутат майже щомісяця подавав так звану форму змін свого майнового стану, декларуючи мільйонні дивіденди від бізнесу та придбані у власність ділянки. Мешканці Павлівки у розмові без камери кажуть, що Черепаха «скупив мало не півсела». А коли розмова заходить за їхні паї, уточнюють: продали, але оформили як оренду на 49 років: «Отримав 130 тисяч. Це не продаж, це суборенда на 49 років. Хоча я вимагав – дайте мені паперу. У мене ще дочка є, щоб перейшло у спадок. Але документів не дали ніяких. Зрозуміло, що шкода. Ну а куди діватися. Син хворий помер, людей похилого віку поховав, за що жити. Зараз працюю в комунальному підприємстві директором. Безвихідна була життєва ситуація», – ділиться Борис Гайдученко – мешканець села Павлівка.

Альберт Черепаха, депутат Херсонської обласної ради від БПП Фото: investigator.org.ua

У формі зміни майнового стану депутата Черепахи, поданій в НАЗК у грудні 2018 року, вказано, що декларант набув 5 ділянок землі у трьох селах Генічеського району – у Павлівці, Чонгарі та Червоному. За площею – це паї. Продавцем одного з них вказано Гайдученка Бориса Семеновича та ще чотирьох пенсіонерів.

Втім, є селяни, які задоволені такою оборудкою. У родині Світлани Бородіної було кілька паїв, тож частину продали, бо треба були гроші:

«Чому я вирішила продать? Ми вирішили покращити собі умови. Зробити ванну, рукомийник. Нам вистачає, ми не ображаємося. Мамин пай продали, свекрухин, і мій. І в нас залишилась земля чоловіка та батька. На той момент, як ми продавали,  Альберт Вікторович запропонував в оренду на 40 років. В нас була безвихідь, мама була хвора».

Схема міни

Існує ще одна схема, за якою майже законно скуповувались паї в селян в обхід заборони на їхню продаж. Це схема міни – коли маленьку ділянку у 10 соток можна було обміняти на ділянку у 10 гектарів. Як свідчать витяги з реєстру речових прав і все та ж декларація депутата, у червні 2017 року Альберт Черепаха оформив у власність більше 70 ділянок сільгоспземель по 10 соток у Павлівці. У листопаді того ж року на його дружину Людмилу було оформлено власність на майже сто ділянок по 10 соток у Чонгарі. На весну 2019 року припадає масове набуття подружжям у власність ділянок аграрної землі. Людмила стає власницею 20 ділянок по 2 гектари – і це, ймовірно, схема ОСГ. 

Що відбувається на ринку землі зараз, у період прийняття закону і за рік до відкриття легального продажу? На інтернет-ресурсах  – купа оголошень про бажання орендувати паї. При цьому власників землі запевняють, що можна укласти додаткову угоду і розірвати договір в односторонньому порядку. 

«За гектар оренди – 6 тисяч гривень без вирахувань. Плюс даємо додаткову угоду, де прописані зміни в додатковій угоді. І зміни додані в такі пункти, де розривання договору можливе в односторонньому порядку. Наша додаткова угода вам під цей закон в вашу пользу», – каже один з орендарів паїв у Сквирському районі.

Ще одна ймовірність, про яку говорять експерти – поява нових тіньових схем обігу земель. Компанії-орендарі, які мають вже сформований земельний банк, зможуть торгувати пріоритетним правом на купівлю землі: 

«Потім з’явиться ринок продажу пріоритетного права на викуп землі. Тіньовий. Тобто, готуючись до відкриття ринку, люди скуповують компанії орендарів або домовляються взяти землю в оренду, щоб потім, маючи це пріоритетне право як орендарі, або накручувати ціни, або продавати на сторону, але отримувати додатковий прибуток в ролі посередників», – впевнений експерт з земельного права Георгій Могильний.

Георгій Могильний, експерт з земельного права                                                  Фото: investigator.org.ua

Схема емфітевзису

І ще одна популярна схема придбання землі, що не підпадає під мораторій,  пов’язана із правом емфітевзису. Це передача паю в користування під ведення  сільського господарства на будь-який період часу. На відміну від оренди, тут немає регулярної оплати за користування землею, виплата здійснюється, як правило, один раз. 

«Емфітевзис – це просто: ви укладаєте договір, на підставі цього договору хтось користується землею під сільське господарство. Там немає обов’язкових періодичних платежів, як при оренді, немає обмежень термінів на землю, якщо це земля приватного користування. Тобто фактично люди можуть укласти будь-якій договір, відразу при укладанні договору авансом виплатити всю плату за користування на наступні 200 років, фактично продавши землю. А різниці, чи вона в емфітевзисі у вас на 200 років, чи вона у вас у власності, немає ніякої. Більш того, емфітевзис дозволено передавати і в застави, і вносити в статутний капітал – як окреме право користування землею», – каже земельний експерт Георгій Могильний.

Всі схеми обходу заборони на продаж аграрної землі, впевнений Георгій Могильний, залишаться аж до скасування мораторію. А потім з’являться і нові – для обходу обмежень на купівлю в одні руки спочатку 100 гектарів, а з 2024 року – до 10 тисяч гектарів. Однак ринок землі запускається у ситуації, коли держава не має достовірних даних про обіг та концентрацію земель, оскільки не усі ділянки внесені до Реєстру прав на нерухоме майно.  

«Що в нас виходить? Фактично, нинішній земельний кодекс діє з 2002 року. А держреєстр прав почав діяти з 1 січня 2013 року. І не існує обов’язкового внесення в держреєстр записів про права користування землею, які були зареєстровані раніше. Виходить ситуація, що вся земля, яка була передана до 1 січня 2013 року,могла бути передана і на 200, і на 500 років, невідомо на яких умовах. Вся ця купа інформації не внесена до держреєстру, вона зберігається тільки десь зареєстрована в паперовому вигляді», – земельний експерт запевнив, що ніхто не може зібрати статистику та порахувати права користування землею.

Аби земельна реформа відбулася, необхідне прийняття цілого пакету законів, які мають створити цілісне законодавче забезпечення ринку аграрної землі. Поки що за межами низки законопроектів лишається одна з головних проблем – моніторинг якості землі, від якого залежить ефективність господарювання на ній, та введення відповідальності за виснаження орних земель. 

«Якщо агрокомпанія купує 10 тисяч га , потім вкладає туди кошти, працює на повне виснаження землі, вона цю вартість землі відіб’є за 5-10 років, навіщо їй ця земля буде потрібна потім? Вона буде їй просто не потрібна – не буде сенсу. Якщо  купують землю, щоб швидко отримати прибутки, а потім ці гроші вивести в якийсь інший бізнес, без цього жорсткого контролю землі буде неважливо, українці її купують або не українці. Цю землю просто вбиватимуть. І головна проблема в тому, що контроль повністю ігнорується, він як такий нівелюється іншими законами про дерегуляцію, прибирають постійні моніторинги, перевірки, прибирають ці паспорти земельних ділянок, тобто контроль зникає повністю. І це, насправді, найстрашніше», – каже експерт Георгій Могильний.

Якщо фізична або юридична особа придбала або успадкувала земельні ділянки, порушивши встановлене законом обмеження, то такі ділянки мають конфіскувати. Проте як саме відбуватиметься моніторинг обігу сільгоспземель  та що робити із землями, яких поки немає в реєстрі речових прав, до ухвалення всього пакету земельних законів сказати важко. 

Хто – проти?

У зняття мораторію із продажу аграрної землі є незмінні політичні опоненти. Це  партія «Батьківщина» та колишні регіонали і проросійські політики, що нині об’єднані в «Опозиційній платформі «За життя». Юлія Тимошенко заявила, що має намір оскаржити закон про відкриття ринку землі у Конституційному суді. Вважає, що депутати, які проголосували за  закон, керувались власними інтересами: «Хто їм допоміг? Їм допоміг Петро Порошенко, тому що він є людиною, яка управляє сотнями тисяч гектарів землі, їм допомогла фракція Голос, в якій дві третини – лобістів фінансових глобальних кіл. І по суті парламент розділився на тих, хто працює в інтересах глобальних спекулянтів і на тих людей, які реально готові служити інтересам України». 

Лобістів і справді, вистачає. Проте Центр журналістських розслідувань їх знайшов не лише серед прихильників закону про відкриття ринку землі. Крупний бізнесмен Сергій Тарута, що був другим номером у списку «Батьківщини», та його донька володіють кількома аграрними компаніями. Одна з них недавно засвітилась у кримінальній справі про будівництво сортувального заводу на землях Академії аграрних наук. Тарута не голосував «проти» – він просто не прийшов на засідання. 

Проти закону про обіг аграрної землі проголосували 24 нардепи, троє – утрималось, 29 – не голосували. Багато з цих депутатів мають землю у власності або пов’язані із аграрними компаніями. 

Олег Воронько – один з власників ТОВ «Агротрейд груп», Ігор Молоток, дружина якого володіє половиною компанії ТОВ «Агрохолдинг «Агроінвест», Сергій Лабазюк через рідного брата Петра Лабазюка контролює діяльність ТОВ «Група компаній «Вітагро», земельний банк якого складає 85 тис. га земель на територіях Хмельницької та Рівненської областей. Сергій Лабазюк – також власник компанії «Агропром Сутківці». Саме фірмам Лабазюка у 2018 році надійшло близько 60 мільйонів гривень державних дотацій. Вадим Новинський є основним акціонером агрохолдингу HarveEast, згідно з інформацією на сайті холдингу. Компанія контролює близько 130 тис га у Донецькій, Київській та Житомирській областях. 

Але зупинимось на найбільш яскравих випадках.

Наталія Королевська – депутатка від фракції «Опозиційна платформа За життя» – є однією з найбагатших жінок за версією журналу «Фокус» від 2010 року.  Неодноразово була фігуранткою антикорупційних розслідувань. Народні депутати з ОПЗЖ відверто орієнтовані на Росію і не забувають щоразу їй кланятись і ставити її у приклад. Але з ринком землі сталась осічка – адже у Росії давно дозволено продаж сільгоспземель. Тепер вони продаються і в окупованому Росією Криму. І рідний брат непримиренної поборниці мораторію на аграрну землю Наталі Королевської – Костянтин серед тих росіян, що кинулись шматувати кримську землю і розвивати свій агробізнес.   

Депутат з Херсонщини Ігор Колихаєв, член фракції «За майбутнє», проголосував проти закону про обіг сільгоспземель. Він розпоряджається 15-ма земельними ділянками загальною площею у 75,6 Га, що записані на нього, та 15-ма земельними ділянками загальною площею у 83,4 Га, що записані на його матір Колихаєву Ольгу Миколаївну, що перебувають в оренді або емфітевзісі в його компаній – «Продексім», «Горностаївський Райагрохім», Фермерських господарств «Золото Таврії», «Юкос і К», ТОВ «Ланаподове 1» та кооперативу «Світанок». ТОВ «Продексім» має 907 ділянок  земельного банку площею понад 20 тисяч гектарів. 

Значна кількість земельних ділянок йому перейшла у спадок від селян, які не є його родичами. Цього року він отримав у спадок від Олександра Качанова земельну ділянку у селищі Волинському. У 2019 році Колихаєв отримав 10 земельних ділянок, які показав в декларації як спадщину, яку він отримав від восьми людей.

Інформаційна агенція “Центр журналістських розслідувань”
Kyiv Kyiv Ukraine